Les consommateurs ignorent les termes de leur contrat hypothécaire
Les consommateurs ne tiennent pas compte des modalités de remboursement anticipé dans leur contrat de prêt hypothécaire et encourent des milliers de dollars en pénalités imprévues
Leçon principale
Avant de signer une entente de prêt hypothécaire, les consommateurs doivent prendre le temps de lire leurs documents de prêt.
Les renseignements relatifs aux pénalités pour remboursement anticipé sont normalement rédigés dans un langage simple et figurent dans l’entente de prêt hypothécaire. Le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire – par exemple, en vendant une maison avant la fin de la durée du prêt – peut entraîner des milliers de dollars de pénalités, et parfois les consommateurs ne s’en rendent compte que lorsqu’il est trop tard. Les pénalités pour remboursement anticipé ne sont pas toutes calculées de la même façon – la manière dont la pénalité est calculée varie selon les différents prêteurs et les différents types de prêts hypothécaires. Il incombe au consommateur de comprendre les termes et conditions de l’entente de prêt hypothécaire qu’il signe.
L’achat d’une nouvelle maison entraîne le remboursement anticipé du prêt hypothécaire existant
En juillet 2016, M. et Mme Z ont acheté une maison et ont obtenu de leur banque un prêt hypothécaire de cinq ans d’un montant d’environ 430 000 $. Ils étaient clients de la banque depuis plus de 40 ans. Pendant cette période, ils avaient détenu un certain nombre d’hypothèques.
En juin 2018, soit à peine deux ans après le début de leur contrat hypothécaire de cinq ans, M. et Mme Z ont vendu leur maison et payé le prêt hypothécaire en entier. Toutefois, à leur grande surprise, la banque leur a imposé une pénalité de remboursement anticipé de 3 000 $, soit un montant égal à trois mois d’intérêt. M. et Mme Z n’avaient jamais reçu de pénalité de remboursement anticipé auparavant.
Ils ont communiqué avec la banque pour se plaindre que ses conditions concernant les pénalités de remboursement anticipé n’avaient pas été correctement divulguées. Ils voulaient que la banque leur rembourse la pénalité parce qu’ils estimaient que c’était injuste – ils étaient de précieux clients de la banque et la banque pouvait maintenant prêter l’argent de leur prêt hypothécaire à un taux d’intérêt plus élevé. M. Z a admis ne pas avoir lu ses documents hypothécaires, mais il estimait tout de même que la banque devrait le rembourser. M. et Mme Z ont également déclaré que, s’ils étaient prêts à payer des frais administratifs, ceux-ci ne devraient être que de 500 $.
La banque réfère aux documents hypothécaires
La banque a indiqué à M. et à Mme Z que les relevés hypothécaires annuels qui leur avaient été envoyés décrivaient clairement les options de remboursement anticipé et les pénalités. Par conséquent, la banque a refusé de rembourser le montant de la pénalité parce qu’elle avait fourni les divulgations et les documents hypothécaires appropriés.
Mécontents de la réponse de la banque, M. et Mme Z ont contacté l’OSBI afin que leur dossier soit examiné.
Nos conclusions
Au cours de notre enquête, nous avons découvert que la banque était dans son droit de facturer à M. et Mme Z la pénalité de 3 000 $ pour paiement anticipé, car :
- la pénalité et son mode de calcul étaient clairement indiqués dans les documents hypothécaires de M. et Mme Z et répondaient aux exigences réglementaires;
- en signant les documents hypothécaires, M. Z a accepté d’être lié par les termes de l’entente de prêt hypothécaire;
- la banque n’était tenue par aucune obligation légale ou réglementaire de rembourser des frais parce que M. et Mme Z n’avaient pas lu l’entente et n’étaient donc pas au courant des conditions qu’ils avaient convenues;
- il n’y avait aucune autre circonstance à l’appui des affirmations de M. et de Mme Z selon lesquelles la pénalité de remboursement anticipé de 3 000 $ imputée à leur hypothèque devrait être remboursée.
D’après les conclusions de notre enquête, nous n’avons trouvé aucune raison de recommander une indemnisation à M. et à Mme Z.