Le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire peut s’accompagner de pénalités

Principaux enseignements

• Assurez-vous que les ententes verbales que vous concluez avec votre institution financière sont également consignées par écrit. 
• Informez-vous de toute pénalité de remboursement anticipé avant de rembourser un prêt en entier.

En décembre 2010, M. B a obtenu un prêt hypothécaire fermé à taux fixe de cinq ans à un taux de 3,44 % auprès de sa banque. En 2013, à mi-échéance, le directeur de succursale a suggéré de passer à un prêt hypothécaire de « fusion et prolongation ». Cela réduirait le taux d’intérêt de 0,24 %, mais prolongerait la date d’échéance jusqu’en 2018. M. B a affirmé qu’on lui avait dit que lorsqu’un client choisit de fusionner et de prolonger son prêt hypothécaire, la banque accepte implicitement de limiter la pénalité de remboursement anticipé à l’équivalent de trois mois d’intérêts. M. B a choisi d’accepter cette option.

En 2016, M. B a remboursé le solde de son prêt hypothécaire, deux ans avant la date d’échéance fixée lors de l’entente de fusion et prolongation. La banque lui a infligé une pénalité de 20 472,79 $, ce qui correspond, selon elle, à une perte d’opportunité au taux affiché de 6 %.

M. B s’est plaint, parce qu’il croyait que la banque avait promis de limiter la pénalité. Il a demandé à la banque le remboursement de la différence entre le montant payé et l’équivalent de trois mois d’intérêts. La banque ayant refusé cette demande, il s’est adressé à l’Ombudsman des services bancaires et d’investissement (OSBI).

L’enquête de l’OSBI a permis de constater que la déclaration et l’entente de renouvellement anticipé signée par M. B en juin 2013 indiquaient que le taux d’intérêt annuel fixe du prêt hypothécaire était de 3,224 3 % pour une échéance ferme de cinq ans. D’autre part, elle expliquait clairement le calcul de la pénalité en cas de remboursement anticipé. En signant, M. B a accepté toutes les conditions énoncées.

L’OSBI a également enquêté sur le mode de calcul de la pénalité. Au moment du remboursement anticipé, le solde du prêt hypothécaire s’élevait à 516 947 $ et il restait 22 mois à payer. Le taux de comparaison affiché pour une échéance de 24 mois – soit l’échéance la plus proche de l’échéance restante – était de 3,09 % plus une remise de 2 % accordée au client lors de la signature d’une nouvelle échéance de cinq ans.

En fin de compte, l’OSBI a constaté que M. B avait été informé des pénalités de remboursement anticipé qui pourraient être imposées après l’adoption d’une hypothèque de fusion et prolongation. Il était également clair que la pénalité avait été calculée selon les conditions de l’entente signée par M. B. Par conséquent, nous n’avons pas recommandé que la banque dédommage M. B.

Plainte rejetée

(2017)