Hypothèque: différend au sujet des conditions du remboursement anticipé

Un couple a pris la décision de vendre sa maison afin d'en acheter une nouvelle, mieux adaptée à ses besoins. Le mari et la femme ont communiqué avec leur banque afin de s'enquérir des options de financement de leur future maison et des effets qu'aurait un remboursement anticipé de leur prêt hypothécaire existant. La banque les a alors informés qu'ils auraient à payer une pénalité de remboursement anticipé de 4 000 $.

Malgré leur mécontentement à l'égard de ce montant, ils ont néanmoins décidé d'acheter la maison quelques mois plus tard. Quand est venu le temps de clore la transaction, les époux ont été informés par la banque de l'impossibilité de les soustraire à la pénalité de remboursement anticipé, qui était maintenant passée à 5 900 $. Le couple a alors appris que juste quelques semaines auparavant, le taux servant à calculer leur pénalité de remboursement anticipé était celui applicable à une durée de deux ans, plutôt que de trois ans. D'où la hausse des frais de remboursement anticipé.

Les époux se sont plaints auprès de l'OSBI que la banque avait omis de bien les informer de tous les effets que pouvait avoir la date du remboursement anticipé sur le calcul de leur pénalité. De plus, compte tenu du montant supérieur du nouveau prêt hypothécaire par rapport à l'ancien, les clients estimaient qu'ils devraient pouvoir rembourser au complet leur prêt hypothécaire initial sans payer aucune pénalité ni aucuns frais supplémentaires.

Nous avons noté qu'en vertu de la convention de prêt hypothécaire des clients, la banque était en droit de prélever une pénalité de remboursement anticipé. Toutefois, comme le bien-fondé de ces frais et leur calcul étaient au cœur des discussions tenues entre les clients et la banque pendant qu'ils cherchaient une maison, nous avons conclu que celle-ci aurait dû mieux les informer. En expliquant aux clients l'incidence qu'aurait la date de remboursement anticipé sur le calcul, la banque leur aurait permis de prendre une décision plus éclairée.

Cependant, comme nous n'étions pas convaincus que les époux auraient pu, dans les faits, rembourser le solde de leur prêt hypothécaire avant la date de modification du taux, nous avons recommandé que la banque leur verse la moitié de l'écart entre la pénalité qu'ils ont effectivement payée et les frais qu'ils auraient eu à payer si la pénalité avait été facturée avant la modification de la date de calcul.

(2004)