Établissement d’un prêt hypothécaire avec lien de dépendance

Principaux enseignements

• Lors de l’achat d’une maison en contractant un prêt hypothécaire avec lien de dépendance, il faut tout d’abord s’assurer de la présence de fonds
• Comprendre que le transfert des investissements en nature peut prendre plus de temps que prévu

À la fin de 2014, M. et Mme J. s’informent auprès de leur banque au sujet d’un prêt hypothécaire avec lien de dépendance. Ce type de prêt hypothécaire consiste à se prêter de l’argent à soi-même à partir de ses régimes d’épargne enregistrés ou de ses régimes d’épargne immobilisés en tant que particulier ou coemprunteur avec une personne apparentée par le sang ou par alliance.

À l’époque, M. et Mme J. ont ouvert un compte REER à la même firme, puis ont commencé le processus de transfert des investissements en nature sur ce compte. Au printemps 2015, ils ont acheté une maison. La date de clôture tombait à la fin du mois de mai. Ils devaient transférer leurs investissements pour financer leur prêt hypothécaire avec lien de dépendance avant la date de clôture en mai.

Les transferts de tous les comptes enregistrés n’ont toutefois été achevés que six mois après la date de clôture. Par conséquent, le prêt hypothécaire avec lien de dépendance n’a pu être établi qu’à ce moment-là. Dans l’intervalle, M. et Mme J. ont retardé la clôture, puis se sont tournés vers les prêts hypothécaires à court terme et ouverts pour financer leur maison.

M. et Mme J. étaient d’avis que la firme était responsable des retards dans le transfert des fonds nécessaires. Ils ont affirmé que le retard a entraîné le report de la date de clôture pour l’achat de la nouvelle maison. Ils ont dû emprunter de l’argent supplémentaire et obtenir un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt plus élevé. Ils ont également affirmé que leurs fonds avaient perdu de la valeur pendant le processus de transfert. Ils estiment que les pertes subies se chiffrent à 12 000 $, et réclament ainsi une compensation pour les intérêts payés sur les hypothèques, ainsi que pour les frais juridiques et autres coûts financiers engendrés.

La firme a offert de rembourser certains frais en signe de bonne volonté. Elle a par la suite augmenté son offre pour couvrir les frais d’établissement du prêt hypothécaire avec lien de dépendance ainsi que les frais administratifs liés aux comptes enregistrés. Insatisfaits, M. et Mme J. ont déposé une plainte auprès de l’OSBI.

L’OSBI peut recommander une compensation pour les pertes financières causées par une faute ou des omissions commises par la firme. Dans le cas de M. et Mme J., nous avons examiné la source des retards, les conséquences qui en découlent et ce qui serait arrivé s’il n’y en avait pas eu.

Après enquête, l’OSBI a conclu que la firme était en grande partie non responsable du fait que le prêt hypothécaire avec lien de dépendance n’avait pas été financé à la date de clôture initiale, car elle n’était que partiellement responsable des retards du transfert. Bien au contraire, ce sont les circonstances normales ou les décisions du couple qui ont mené aux retards de financement. Plus précisément, M. et Mme J. ont décidé d’eux-mêmes de transférer des positions de portefeuilles précises à un certain nombre d’institutions financières, ce qui a nécessité plus de temps en raison de la complexité des produits, de la coordination requise et des erreurs commises lors de la communication des renseignements. Ils ont également choisi de transférer des investissements en nature plutôt qu’en espèce. Un certain nombre de ces transferts sont non-ATON (un processus manuel comparativement à un processus électronique). La firme avait avisé à M. et Mme J. que ce type de transferts pourrait prendre plus de temps. Enfin, l’OSBI a constaté que la firme n’avait pas fourni de date précise à laquelle le prêt hypothécaire avec lien de dépendance pourrait être établi et financé, et pourtant, le couple a acheté une maison sachant bien que le prêt hypothécaire avec lien de dépendance n’était pas financé.

L’OSBI a déterminé que les frais juridiques liés au prêt hypothécaire engendrés par M. et Mme J. étaient beaucoup moins élevés que ceux mentionnés par celui-ci. Ils n’avaient pas d’autres coûts liés aux prêts hypothécaires puisque la firme avait renoncé à ceux-ci. De plus, ils auraient engagé des coûts pour établir le prêt hypothécaire avec lien de dépendance, et ce, peu importe le moment choisi. L’OSBI n’a donc pas inclus ces coûts dans ses calculs. L’OSBI a également déterminé que les investissements du couple n’avaient pas perdu de valeur pendant la période de transfert.

M. et Mme J. ont demandé à être indemnisés pour l’intérêt qu’ils ont payé à la banque en raison de l’obligation d’obtenir des prêts hypothécaires ordinaires.

L’OSBI a tenu compte de ces faits et a déterminé que les pertes totales attribuables à la firme s’élevaient à 2 000 $. La firme a accepté d’indemniser M. et Mme J pour ces pertes.  

Plainte accueillie

(2016)